浅析土地闲置背后下半年调控转换路径

2020年02月23日 15:16:36 综合

浅析土地闲置背后 下半年调控转换路径

8月10号,大佬任志强和潘石屹都撰写了博文,直击这一时段业内最热关键词:闲置土地。

笔者也更倾向于探讨“闲置土地”,而并非“囤地”。因为如果是囤地,矛头仅对准了房企一方,从字面上理解,到了囤地,表明房企主动,有意识的让土地闲置,坐等升值获取更大利益,或因为资本市场的原因。而“土地闲置”则更能纵观房地产这个圈圈的一个现象或者说一种生态。

土地闲置,背后的促成动力到底有哪些呢,就像任志强所言,不解决造成土地闲置背后的原因,又何谈土地的价格稳定和合理呢?任志强从来不吝啬直指政府制度上的缺失和责任,但在土地闲置问题,房企是脱不了干系的。国土部土地利用司司长廖永林表示,目前土地闲置大体分两类,企业自身原因造成的占46%,另外占54%的闲置土地主要是由政府原因造成的。我们就来看看,政府原因和企业自身原因到底有哪些?

一 地方政府承担首责

政府要完成城市化,即要完成土地的一级开发,特别是二三线城市会出让成片土地,吸引开发商投资,完成政府的城市规划,这个过程的结果,不用多说,当然对政府有利,这个初衷也是符合社会绝大多数人利益的,城市化发展也是必然的。如果政府在土地开发监管上、本就有的制度上手软,睁一只眼闭一只眼,这就给房企靠土地生财留下机会。

除了这场交易过程中的优惠与交换外,还存在另外复杂的因素,包括已经供应的土地并非“熟地”,即征地拆迁尚未完成;要么就是卖地以后,涉及到城市规划的调整,这些都会导致土地无法如期开工。

二 房企囤地绝对是主动的

某房企04年拿地,原定07年竣工,当时网上公布的一期项目新房销售均价为1.78万元/平米,而目前项目一期二手房的销售价格达每平方米3.8万元至4.3万元,预计新房均价将超过4.5万元/平方米。只要囤着地,不用开发,就获取得利润200多亿元。

若一些开发商本就无足够资金开发一块地,处于无奈也好,有意识的也好,发现囤积土地所获取的收益并不小于、甚至可能大于开发建设买房的收益,囤地就成了当然的选择。有钱的房企自然也是一个道理。

另外,对上市房企来说,“囤地”是很重要的一环,所谓的“股地联动”,土地储备越多,公司价值和上市市值就越高。衡量房地产公司的价值,土地储备的数字是比较直观的,也就是说,公司有那么多土地,占有一定的资源,足够开发较长的时间,也就代表一定的发展空间,而未来房价因为土地的稀缺性肯定上涨,所以利润会更高。

三 上半年控房价 下半年管土地成必然

国土部部长徐绍史7月初也表示,今年下半年仍将积极参与房地产调控,开展房地产企业土地专项治理,系统清理房地产闲置土地;完善土地出让合同,加强批后监管。

7月初,国土部曾联手银监会对全国闲置土地进行清查,相关部门要求7月15日之前,各银行要将这些项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等具体数字上报。同时也流失出了一份1463宗的闲置用地名单,国土资源虽然否认发出“黑名单”,但跨部委行动,其思路与路径日渐清晰。

造成土地闲置,如果是政府原因,那么国土部向地方政府施压,采取行政问责,督促地方政府“治闲”;企业原因,闲置满一年的,收取土地出让金的20%作为闲置费;闲置满两年以上的,收回土地;囤地的企业不得发放贷款,不得上市、再融资。如果这些能严格执行的话,那么将会盘活这些闲置土地,督促房企开工,输送本就应该有的供应量,缓解一部分需求。

任志强在博客里说,不管这些闲置的原因在于政府还是市场,中国城(动态 户型 相册 地图)镇总的住房量和成套住宅无法满足合理的居住条件这一事实却无法改变。的确,此次曝光(和未曝光)的闲置土地都变成了住房,根本解决不了全部人的需求,但更不能对这个问题再纵容下去,在控制房价继续非理性高涨的调控背景下,国土部治理闲置土地无疑是一个积极地、有意义的调控路径。

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